Автор Тема: Рынок жилья Тюменской области: формирование и развитие  (Прочитано 2456 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Profi72

  • ПОРТАЛ СТРОИТЕЛЕЙ - www.profitmn72.ru
  • Управляющий
  • Главный инженер
  • ********
  • Сообщений: 55569
  • Профессионализм: 55555
  • Пол: Мужской
  • www.profitmn72.ru
    • Просмотр профиля
    • ПОРТАЛ СТРОИТЕЛЕЙ "Профессионалы Тюменского региона"
    • E-mail
Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в 1990-х гг.,
создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сфе-
рах хозяйственной деятельности. В связи с этим массовый старт развития
рынка недвижимости относится в России к моменту принятия в 1991 г. и
введения в действие законодательных актов о приватизации жилья. Следо-
вательно, данный момент можно считать началом процесса становления
рынка недвижимости и такого его сегмента, как рынок жилья. До 1990-х гг.
отсутствие рынка недвижимости объяснялось административным распреде-
лением жилой недвижимости.
Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России ши-
рокую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муни-
ципального и ведомственного жилого фонда.
За годы действия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации
жилищного фонда в РФ» [1] в собственность граждан Тюменской области
передано 675,7 тыс. жилых помещений, что составляет 70,7% государствен-
ного жилищного фонда, подлежащего приватизации [2, 44], (рис. 1).
Достигнута основная цель жилищной реформы, а именно — поэтапное умень-
шение функций государства в жилищной сфере и появление частных собственников
жилья. Данная реформа привела к изменениям в соотношении объемов государ-
ственного и частного жилого фонда. Если в 1990 г. государственная собственность
(вместе с муниципальной) составляла 38 066 тыс. кв. м, то к 1996 г. — только 26 792
тыс. кв. м. На долю частной собственности в 1990 г. приходилось 6 824 тыс. кв. м,
а к 1996 г. — уже 18 670 тыс. кв. м [3; 201]. У населения появляется возможность
свободно продавать и приобретать жилье путем купли и продажи.
Однако данный период формирования рынка жилья характеризуется падени-
ем объемов ввода жилья, т.е. предложения (рис.2). Переход на рыночные отно-
шения привел к сокращению жилищного строительства за счет средств государ-
ственных предприятий и бюджетов всех уровней, которые ранее были основными
источниками капиталовложений в жилищное строительство. До 1990-х гг. около
80% домов строились за счет государственных предприятий и только 20% фи-
нансировались из бюджетов всех уровней.
Рис. 2. Ввод в действие жилых домов в Тюменской области
Источник: Составлено на основании.
Если годовые объемы строительства жилья в Тюменской области составляли
в 1989 г. 2813 тыс. кв.м, то уже к концу 1991 г. этот показатель снизился до 1581
тыс. кв. м. [2; 109]. Данная тенденция сохраняется вплоть до 1995 г., что объяс-
няется не только сокращением государственного финансирования, но и посте-
пенным развитием частных инвестиций в строительстве жилья. С использовани-
ем бюджетных источников продолжалось строительство и предоставление на
льготных условиях жилья лишь наиболее нуждающимся категориям населения.
Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, в 1990 г.
составило 47,6 тыс. (или 9,8% от числа семей, состоявших на учете на получение
жилья), а к концу 1995 г. только 32,9 тыс. семей улучшили свои жилищные
условия. Сокращалась также и численность семей, стоящих в очереди на улуч-
шение жилищных условий, например в 1990-1995 гг. данный показатель сокра-
тился с 422,4 тыс. семей до 286,7 тыс. семей [3; 197]. Однако данные цифры не
говорят о реальном улучшении жилищных условий граждан и уменьшении их
потребности в жилье. Население было вынуждено самостоятельно решать свои
жилищные проблемы.
В последующие годы происходит постепенное развитие рынка жилья РФ и
Тюменской области. Совершенствуется законодательная база, появляются агент-
ства недвижимости, страховые компании, развивается банковский сектор, которые
выступают посредниками на рынке жилья. Широко распространяется продажа
квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир.
Однако макроэкономические потрясения 1998 г. рецессивно повлияли на
дальнейшее функционирование рынка жилья. В связи с падением курса рубля
относительно иностранных валют, высоким уровнем инфляции и нестабильно-
стью банковской системы жилье стало одним из способов вложения денег,
который дает гарантированный и высокий уровень дохода. В результате расту-
щий спрос со стороны населения сказался на уровне цен. Причем преимуще-
ственно рост цен наблюдается на вторичном рынке, а на первичном рынке в
1998 г. было незначительное снижение цен. Растущий спрос населения привел
к резкому увеличению цен на первичном рынке с 2590 руб. за кв.м в 1998 г. до
4008,5 руб. в 1999 г. [4; 802], что свидетельствует о желании населения со-
хранить свои сбережения ввиду нестабильности финансовой системы. После
1998 г. положительная динамика цен будет продолжаться (табл.1).
Таблица 1
Динамика средних цен за 1 кв. м жилья в Тюменской области
год 1997 1998 1999 2000
первичный рынок жилья 2886,5 2590 4008,5 5262,1
вторичный рынок жилья 2878,7 3165,9 3912,1 5310,7
Источник: Составлено на основании [4,802].
Повышение спроса на жилье со стороны населения привело к увеличению
диспропорции между потребностями населения и реальным предложением на
первичном и вторичном рынке. В посткризисный 1999 г., когда было приоста-
новлено финансирование строительства многих объектов, объем ввода жилья
достиг исторического минимума и составил 789 тыс. кв. м (табл. 2).
Таблица 2
Динамика ввода в действие жилых домов
в Тюменской области в 1997-2004 гг.
год 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
тыс. кв.м 1096 899 789 906 1263 1338,9 1191,4 1373,8
Источник: Составлено на основании [5].169
Э К О Н О М И К А
Рынок жилья Тюменской области ...
С 2000 г. отмечается стабильный рост показателя, который уже в 2001
достигает и сравнивается с докризисным значением 1996 г. (1265 тыс. кв. м).
Таким образом, несмотря на макроэкономические потрясения, рынок жилья
сохранился и достаточно быстро активизировался.
Постепенно улучшается обеспеченность населения жильем (рис. 3). Так,
если в начале 1990-х гг. на стадии формирования рынка жилья в среднем на
одного жителя области приходилось 14,2 кв.м, то уже к середине 2000-х гг.
этот показатель составляет 18,7 кв.м, а концу 2008 г. — 19,7 кв.м. [3; 199].
Однако, несмотря на положительную динамику, обеспеченность жильем оста-
ется низкой (для сравнения: в Германии на душу населения приходится 40,1
кв.м, в Швеции 44,4, в США — 65,0, а в Норвегии 74,0 кв.м). [6]. Показате-
ли обеспеченности населения жильем в Тюменской области несколько ниже
данного показателя в целом по России, например, в 2008 г. на одного рос-
сиянина приходилось 22,0 кв.м.
Рис. 3 Динамика изменения площади жилья, приходящейся на одного жителя
Тюменской области
Источник: Составлено на основании [3; 199].
В качестве тенденции развития рынка жилья Тюменской области мож-
но выделить следующую закономерность — объемы незавершенного жи-
лищного строительства превышают годовые объемы ввода жилья в экс-
плуатацию. Незавершенное строительство является резервом ввода жилья
в эксплуатацию, его объем на конец 2005 г. составил 1774 тыс. кв.м, по
сравнению с 1995 г. этот показатель снизился на 2335 тыс. кв. м, или в 2,3
раза (табл. 3) [2; 118].
Таблица 3
Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве
в Тюменской области в 1995-2004 гг.
год 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
тыс. кв.м 4109 3525 2661 2561 2063 2117 2601 2100 2327 1513 1774
Источник: Составлено на основании [2; 118].

Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального)
в Тюменской области в 2005 г. в 1,3 раза превысил объем введенного жилья
(в 2004 г. — в 1,1 раза). Для сравнения: в 1995 г. объемы незавершенного
строительства превышали годовые объемы ввода жилья в 2,7 раза. Увеличение
стоимости жилищного строительства приводит к затягиванию сроков возведения
начатых домов или невозможности завершения строительства.
На последующее развитие рынка жилья повлияло принятие законов «Об ипо-
теке» (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., «О долевом строитель-
стве» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 1997 г. было создано Федеральное агентство
по ипотечному жилищному кредитованию. Развитие ипотечного кредитования
привело к увеличению платежеспособного спроса населения. На данном этапе
развития рынка жилья наблюдается рост цен на жилье, как на первичном, так
и на вторичном рынке. На первичном рынке наибольший рост цен был отмечен
на элитные квартиры (с 15 581 руб. в 2004 г. до 42 557 руб. в 2006 г.) и на
типовые квартиры (с 17 546 руб. в 2004 г. до 38 142 руб. в 2006 г.) [2; 316].
На вторичном рынке наибольший рост цен был отмечен в сегментах также
элитного жилья и квартир улучшенной планировки. Таким образом, развитие
ипотечного кредитования способствовало росту покупательной способности на-
селения и изменению структуры спроса на более качественное и просторное
жилье. В период с 2004 по 2006 гг. рынок жилья можно охарактеризовать как
«рынок продавца». Спрос существенно превышал предложение, что вело к
стремительному росту цен на жилье.
С 2006 г. в РФ начал действовать приоритетный национальный проект «До-
ступное и комфортное жилье — гражданам России». Целью проекта является
формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий про-
живания гражданам России. В результате реализации комплекса мер в 2007 г.
впервые по показателю темпов роста жилья Тюменская область почти вышла на
уровень 1990 года. Так, в 2007 г. было построено 2066,2 тыс. кв. м жилья. Объ-
ем жилищного строительства по сравнению с 2006 г. вырос примерно на 20,8%.
В последующие годы положительная динамика ввода жилья сохранилась [7].
Активно стало развиваться в Тюменской области новое направление на рын-
ке жилья — малоэтажное жилищное строительство. В рамках приоритетного
проекта осуществляется финансирование инженерной подготовки строительных
площадок. Так например, до начала реализации приоритетного национального
проекта объемы индивидуального жилищного строительства составляли в 2004 г.
291,8 тыс. м2
, а по прошествии года с начала реализации проекта объемы воз-
росли до 521,5 тыс. м2 в 2007 г. [5]. Появилось также такое направление жилищ-
ного строительства, как строительство комплексных поселков. Самыми крупными
являются пос. Комарово, Березняки и Казарово в г. Тюмени, поселок Молодежный
в Тюменском районе, микрорайон Новый в Заводоуковске, а также площадки под
ИЖС в селах Нижняя Тавда и Исетское.
Бурное развитие рынка жилья региона наблюдалось вплоть до 2008 г., когда
Россия как равноправный участник мировой экономики попала под влияние миро-
вого финансового кризиса. Возросли ставки кредитования, что отразилось как на
покупателях жилья, пользующихся ипотечными кредитами, так и на строительных
компаниях. Снижение доступности ипотечных кредитов привело к значительному
снижению спроса населения на жилье. На спрос также повлияло и снижение по-
купательной способности относительно динамично растущих цен.
В связи с удорожанием кредитов строительные компании были вынуждены
отказываться от данного источника финансирования проектов. Это сказалось
на предложении жилья. В 2009 г. организациями всех форм собственности было
введено 2006,1 тыс. кв.м. В сравнении с соответствующим периодом 2008 г.
ввод жилых домов в Тюменской области сократился на 214,3 тыс. кв.м, однако
наблюдался рост объемов ввода жилья в сегменте индивидуального жилищно-
го строительства. В 2009 г. данный показатель составил 669,6 тыс. кв.м, что
больше по сравнению с 2008 г. на 45,4 тыс. кв.м. [7].
Сократившийся спрос со стороны населения повлиял на изменение цен на
жилье (рис. 4). За период 2008-2009 гг. на рынке жилья Тюменской области уста-
новился четкий нисходящий тренд цен на жилье. За последние годы жилье до-
рожало и выросло в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспо-
собности основной массы потенциальных покупателей. По итогам 2009 г. можно
утверждать, что цены практически снизились до уровня 2006 г. и составили 43706
руб. за м2 на первичном рынке жилья и 45 957 руб. за м2 и на вторичном. [7]
Наибольшее снижение цен отмечается на вторичном рынке в секторах типо-
вых и элитных квартир. На первичном рынке также наблюдалось снижение цен,
преимущественно на типовые квартиры, а вот цены на элитные квартиры остались
на прежнем уровне. При этом изменилась доминирующая позиция на рынке, т.е.
главенствующую роль стали играть не продавцы, как это было в докризисный
период, а покупатели. Рынок вошел в состояние «рынка покупателя».
Таким образом, экономический кризис не мог не сказаться на рынке жилья
страны и Тюменской области в частности. Его влияние выражается в сокраще-
нии объемов вводимого жилья, замораживании строительных объектов, сниже-
нии спроса и цен на жилье.
В 2010 г. рынок жилья Тюменской области постепенно начал выходить из
кризиса и перешел в фазу восстановления, спрос населения из отложенного стал
переходить в стадию активного. Банки стали возобновлять ипотечное кредитование
населения. Средние ставки по кредитам составляют около 13% годовых. Однако
дальнейшее снижение ставок может привести к росту цен, поскольку на рынке
жилья по-прежнему спрос превышает предложение. На цену квадратного метра в
первую очередь оказывает влияние не себестоимость строительства, а спрос со
стороны населения. Что касается предложения на рынке жилья, то объемы ввода
в 2010 г. составили 1788,9 тыс. кв.м, что ниже объемов ввода 2009 г. на 10,8% [7].
Это объясняется тем, что в основном достраивались объекты, строительство которых
было начато еще в 2008-2009 годах. Уровень цен несколько вырос и на первичном
и на вторичном рынках жилья, причем цены на вторичном рынке выше, чем на
первичном. Так, например, цена квартиры типовой планировки на первичном
рынке Тюменской области составляет 41 608 руб. за кв.м, а на вторичном —
47 177 руб. за кв.м [7]. Данное обстоятельство можно объяснить нежеланием
населения рисковать при покупке жилья и стремлением покупать уже готовые
объекты. Спрос населения сосредоточен на квартирах малой и средней площади
(31-50 кв.м).
Таким образом, рынок жилья Тюменской области с 1991-2011 гг. развивался
скачкообразно. На его формирование и функционирование оказали влияние
макроэкономические преобразования в стране и экономические кризисы 1998 г.
и 2008-2009 гг.
Дальнейшее развитие рынка жилья во многом будет зависеть от общего
макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет
происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходи-
мости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку жилья
области будет обеспечен новый период подъема.